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インドの投資不動産

更新日:2022年7月7日



インドでは、すべての投資は不動産への投資ではなく、購入したすべての不動産が投資と見なされるわけではありません。さて、不動産投資とは何かという疑問が頭に浮かぶかもしれません。正確には、賃貸収入または土地や建物の価値の上昇によってリターンを得ることを意図して行われた土地や建物の購入、またはリターンと価値の上昇の両方を意図して行われた土地や建物の購入は、投資不動産と定義されます。個人、会社、その他の団体またはそのグループが、投資不動産の所有者になることができます。


IND AS 40によると、この基準では、以下の目的のために建物や土地を保有することは、投資不動産として認められません。


· ビジネスモデルに応じた商品やサービスの生産または供給

· オフィスビル内における管理目的

· 通常の事業過程における販売


上記2つの目的で使用する場合は、IND AS-16を、最後の目的(通常の事業過程での販売)については、IND AS 2を参照する必要があります。


また、投資不動産を二分するためには、適切な判断が必要です。例えば、不動産業者は、土地や建物を購入して収益を得ます。しかし、その物件は彼らにとっては在庫です。したがって、これは投資不動産に該当しません。


ただし、次の場合は規定が適用されません。


· IND AS 116「資産のリース」に該当する資産

· IND AS 41に規定される農業用生物資産

· 石油、天然ガスなどの鉱物資源、および非再生資源



投資不動産の認識 資産は、以下の2つの条件を満たす場合にのみ、投資不動産として認識されなければなりません。


· その資産に関連する将来の経済的便益が企業に流入する可能性が最も高いこと

· 該当資産の取得原価を信頼性をもって測定できること


投資不動産の認識ルールは、IND AS 16の有形固定資産と同じになります。



当初認識 IND AS 40に基づき、投資不動産は取引コストを含む取得原価で当初測定されます。投資不動産の原価には以下が含まれます:

· 購入価格

· 直接起因する支出(弁護士費用または専門家報酬、固定資産税など)


ただし、以下のものは含まれないものとします。

· 計画的保有が達成される前に発生する営業損失

· 建設時に発生した材料、労働力またはその他の資源の異常な浪費

· 最も重要なことは、投資不動産の繰延支払は、現在価値で計上されるべきであるという

  こと

· 使用開始のために発生した初期費用。ただし、これらの立ち上げ費用が投資不動産に直 

  接帰属するものであれば、計上することができます。ただし、一般的な立ち上げ費用は  

  投資不動産の原価には含まれません。


投資不動産の認識の中止 認識の中止とは、会社の帳簿から資産を削除することです。次の状況では、投資不動産の認識を取り消すことができます。


· 投資不動産が処分された場合、または処分目的で保有されている場合

· ファイナンス・リースで提供される場合

· 投資不動産が経済的利益を持たなくなった場合


処分損益は、正味売却収入と資産の帳簿価額との差額として、計算する必要があります。処分損益は、損益計算書に計上されます。


投資不動産から事業用資産への譲渡 投資不動産として認識された資産は、他のIND ASに基づく資産として譲渡され、決定されることがあります。ここでの譲渡とは、投資不動産の分類を変更することを意味します。つまり、譲渡とは、資産の使用目的の変更を意味し、資産の物理的な移動ではありません。

例えば、以前はオペレーショナルリースで提供されていた建物をIND AS 40の投資不動産として保有していました。その後、引き取り、管理業務に使用したため、IND AS 16の有形固定資産として認識された場合、IND AS 16の投資不動産に分類されます。このように、資産の用途変更や保有目的の変更があった場合に限り、譲渡は可能であると言えます。

先に進む前に、以下は資産の譲渡事例に関連するIND ASのリストです。IND AS 40に分類される資産は、以下のIND ASのいずれかに分類され、譲渡することができます。


· IND AS 16は、有形固定資産を扱う

· IND AS 2は、棚卸資産(未加工品、仕掛品、完成品)を扱う

· IND AS 105は、売却またはグループ処分のために保有する非流動資産を扱う

· IND AS 115は顧客からの収益について規定している

投資不動産の譲渡とみなされる場合として、以下のようなものが考えられます。

· 以前は、オペレーショナルリースで物件を賃貸し、通常の事業過程で供給する商品の製

造のために使用を開始した場合。(IND AS 40からIND AS 116)、 またはその逆

· 以前は未定義の目的で土地を所有しており、不動産事業の過程で建設することを決定し

た場合(IND AS 40からIND AS 2)、またはその逆の場合



開示の要件事項 IND AS 40の規定に従い、投資不動産に関連する会社の財務諸表の注記において、以下の開示を行うことが義務付けられています。


投資不動産に関連する財務諸表において、会社が使用する測定モデルは以下になります。(原価ベースまたは投資不動産に関連する会社の財務諸表のいずれかを選択できる)


· 会社が使用する測定モデルは、原価ベースもしくは公正価値ベースのいずれかを選択す

ることが出来る

· 当期において獲得した当該資産からの賃貸収入

· 賃貸収入から差し引かれる営業費用

· その資産に使用される減価償却モデル

· 公正価値測定がプロの鑑定士によって行われていない場合は、その理由を示さなければ

ならない

· 当期の調整表

· 資産の公正価値を決定するために使用した前提条件(ある場合)



Itseki Mercurius Indiaでは、財務諸表作成時に適切な開示の確保、簿記・税務・監査等のサポートを行っています。不動産投資についてご不明な点、ご質問等ございましたら、お気軽にお問い合わせください。

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